Текущий или капитальный ремонт многоквартирного дома: в чём разница?

Собственники многоквартирного дома (далее - МКД) ежемесячно оплачивают жилищные и коммунальные услуги. В платёжном документе есть два вида ремонта: текущий и капитальный. Это две разные услуги: они различаются по регулярности, длительности, составу, а также по сумме и тому, где эта сумма должна храниться.

Что такое общее имущество многоквартирных домов?

К общедомовому имуществу относятся:

- крыша: сама кровля и все конструкции, которые защищают дом от осадков;

- несущие элементы: фундамент, стены, столбы, панели, балки перекрытий и др., а также ограждающие элементы, которые обеспечивают теплоизоляцию и сохранность дома, например, фасад с утеплителем;

- лифт

- места общего пользования: лестничная клетка, колясочная, коридор, технический этаж и др;.

- газоны, тротуары у подъездов и другие элементы озеленения, если земельный участок под домом отмежёван;

- инженерные коммуникации: вентиляция, канализация, водопровод, система отопления, газоснабжения, пожарная система и др.

Общедомовое имущество есть и внутри квартир это стояки горячей и холодной воды, идущие до первого запорного крана, а также трубы и радиаторы отопления. Даже когда батарея обогревает только одну комнату, но запитана напрямую от стояка отопления, она всё равно считается общей.

Текущий ремонт помогает сохранить здание в исправном состоянии, чтобы оно продолжало выполнять свои функции. Он нужен, чтобы предупредить износ конструкций и оборудования и устранить мелкие повреждения и неисправности.

Текущие работы проходят раз в 35 лет и обычно длятся до трёх месяцев. Точная регулярность и продолжительность зависят от возраста и состояния дома за этим следит управляющая компания, она же определяет, что и когда чинить. Её сотрудники или нанятые специалисты осматривают здание и составляют акт, в котором дают рекомендации.

Необходимость согласовывать с собственниками дома перечень работ и сумму затрат по текущему ремонту законодательно не закреплена. Но хорошие управляющие компании и ТСЖ обычно выносят решение по предстоящим работам на обсуждение с собственниками дома.

Капитальный ремонт отличает масштабность производимых работ: обычно ремонтируется или меняется полностью не менее 30% от объёма конструктивного элемента дома. Поскольку это затратный вид ремонта, средства на него собираются и копятся отдельно: на спецсчёте капремонта или в региональном фонде капремонта (далее - ФКР). Если собираемых средств не хватает, собственники могут установить дополнительный единовременный или ежемесячный взнос. Но для этого нужно провести общее собрание и определить необходимость этого взноса и его размер не менее чем 2/3 голосов всех собственников.

Жилищный кодекс чётко определяет перечень общедомового имущества, которое можно ремонтировать за счёт средств капремонта:

- внутридомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

- лифтовые шахты, машинные и блочные помещения;

- крыша;

- подвал;

- фасад;

- фундамент.

График ремонтных работ разный для всех домов: он зависит от даты постройки здания, используемых при строительстве материалов, особенностей эксплуатации и других параметров. Поэтому региональный фонд капремонта составляет программу по каждому дому. Есть два плана работ:

краткосрочный до 3 лет

долгосрочный до 25 лет

За формирование плана работ отвечает муниципалитет, а контролирует ремонт Региональный фонд капремонта. Сроки, указанные в программах, могут быть изменены, если специализированная организация провела техническое обследование и дала свои рекомендации. Например, ремонт может быть сдвинут на более ранний срок, если износ какого-то элемента выше прогнозного, или отодвинут на более поздний срок, если ремонт пока не требуется.

Длительность ремонта зависит от того, что именно нужно делать какие-то задачи могут растянуться на год и даже могут быть разбиты по этапам не несколько лет. Сроки указаны в программе капремонта региона.

У региональной программы приоритет. Но иногда в ней заложены одни работы, а собственники настаивают на других. В таких случаях обратитесь к управляющей компании: её сотрудники сами или с помощью других специалистов оценят необходимость разных видов капремонта и оставят либо поменяют задачи местами. Просто так отодвинуть или отказаться от работ, заложенных в программе, нельзя.

С сентября 2024 года основанием для изменения срока проведения капремонта будут являться результаты технического обследования, которое проведено специализированной организацией.

Любой ремонт проходит за счёт собственников жилых помещений, для этого они каждый месяц оплачивают жилищно-коммунальные услуги.

Средства, которые жильцы вносят на капитальный ремонт, хранятся в фонде капитального ремонта или на спецсчёте. Что и когда исправлять и менять, зависит от накопленной суммы, поэтому не получится сделать всё сразу, нужно определить приоритетные направления. Быстрее накопить помогает использование общедомового имущества: можно размещать на фасаде или крыше рекламу или сдавать в аренду придомовой участок или подвал

МКУ Управление строиетльства администрации Емельяновского района